Kentsel Dönüşüm İle İlgili Temel Bilgiler

---

  6306 Sayılı Kanun’un Temel İlkeleri ve Son Değişiklikler

• 6306 sayılı Afet Riski      Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, Türkiye’de riskli      yapıların tespiti, dönüştürülmesi, kamulaştırma, hak sahipliği gibi      süreçleri düzenler.
• Kanunun 5. maddesinde,      anlaşma usulü (hak sahipleriyle anlaşma) esas alınmakla birlikte, uzlaşma      sağlanamaması hâlinde kamulaştırma imkânı da tanınır.  
• 2023’ten itibaren yapılan      değişikliklerle, yapıların yıkımı ve yeniden yapımı için yapım yardımı     desteği Kanun kapsamına dahil edilmiştir.  
• Ayrıca kanunda, rezerv      yapı alanı uygulamaları, altyapı hizmetleri (elektrik, su, doğal gaz)      sağlanmaması, sürelere ilişkin düzenlemeler gibi ek maddeler      oluşturulmuştur.  
• Örneğin, daha önce iki      aşamalı süre (60 + 30 gün gibi) verilen tahliye süreleri yerine, düzenleme      ile 90 gün tek süre verilebilecek şekilde revize edilmiştir.  

Uygulama Yönetmeliği & Cumhurbaşkanlığı Kararları

• 23 Şubat 2024 tarihli ve      32469 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 8189 sayılı Karar, İstanbul      özelinde “Yarısı Bizden” kampanyası kapsamında yapım yardımı ve kredi      desteğini düzenler.  
• Bu kararla, riskli yapı      ve riskli alanlara ilişkin prosedürler, destek sınırları, hak sahiplerine      sağlanacak yardım kalemleri gibi esaslar belirlenmiştir.  
• Uygulama yönetmeliğinde      açıkça tanımlanmamış konular da bu karar ve kanuna dayalı olarak      işlenmektedir (örneğin, destek sınırları, başvuru süreçleri).  

Rezerv Alan, Kamulaştırma & Altyapı Kısıtlamaları

• Kanun kapsamında “rezerv      yapı alanı” tanımları yapılmıştır; bu durumda, özel ya da tüzel kişilerin      arazisinden belli bir yapılaşma hakkı payının Hazine’ye devri ya da ödeme      yapılması düzenlenebilir.  

Rezerv alanlarda, altyapı hizmeti (elektrik, su, doğal gaz) sağlanmaması yönündeki hükümlerin kapsamı genişletilmiştir (riskli alanlardaki yapıların bu kapsama alınması).   

  İstanbul’a özel olarak uygulanan bu kampanya, kentsel dönüşümü hızlandırmak ve maliyet yükünü azaltmak amacıyla tasarlanmıştır.

Kampanyanın Kapsamı ve Hedefi

• İstanbul’daki riskli      yapıların yenilenmesini desteklemek, yapı stokunun yenilenmesini teşvik      etmek amaçlanıyor.  
• Kampanya, 6306 sayılı      Kanun kapsamında riskli yapı tespit edilip ruhsat alındıktan sonra,      maliklerin ve yüklenicilerin başvurusu üzerine devreye girer.  
• İstanbul’a özel olduğu ve      yalnızca İstanbul’daki dönüşümler için geçerli olduğu teyit edilmiştir.       

Destek Unsurları & Miktarlar (Ekim 2025 Güncel Durum)

• 2025 Nisan ayında yapılan      güncellemeyle, her bir konut için 875.000 TL hibe + 875.000 TL kredi +      125.000 TL taşınma desteği toplamda 1.875.000 TL destek      sağlanabileceği açıklanmıştır.  
• İş yerleri içinse 437.500      TL hibe + 437.500 TL kredi + 125.000 TL taşınma desteği olmak üzere toplam      ~1.000.000 TL destek verilebileceği belirtiliyor.  
• Daha önceki tutarlar      (örneğin 2024’te) konut için 700.000 + 700.000 + 100.000 TL olarak      uygulanıyordu.  
• Desteğin kullanımında      bazı sınırlar vardır:

  • Yeni yapılacak yapının bağımsız bölüm sayısı ya da inşaat alanı, mevcut bağımsız bölüm sayısı / taşınmaz alanının 1,5 katınıgeçmemelidir.  

  • Yapı ruhsatı 1/4/2023 tarihinden önce alınmış projeler destek kapsamına girmez.  

  • Hak sahiplerinin kredi puanı ya da gelirine bakılmaz; bu destek gelir unsuru koşulu aramaz.  

  • Kredi geri ödemeleri, yapı ruhsatının alındığı tarihten itibaren 2 yıl sonra başlar; 10 yıla kadar vade ile geri ödeme planlanır. İlk yıl faiz uygulanmaz; sonraki yıllarda TÜFE’nin yarısı oranında güncelleme yapılabilir.  

Taşınma / Tahliye Desteği & Kiracı Hakları

• Kampanya kapsamında 125.000      TL tek seferlik taşınma yardımı (tahliye desteği) verilmektedir.       
• Eğer riskli yapıdaki      kişinin kiracı konumunda olması durumunda da taşınma yardımı alınabilir.       
• Diğer taraftan,      Kiracı-Malik ilişkisinde bazı özel kurallar geçerlidir: Aynı aile büyüğü      içinde malik ve kiracı konumunda olamazlar (örneğin eşlerden biri malik,      diğeri kiracıysa bu durum geçersiz sayılabilir).  
• Taşınma yardımı, riskli      yapı yıkıldıktan sonra yapılacak başvuruya bağlıdır.  

Başvuru Usulü ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

• Hak sahipleri, yüklenici      firmayla anlaşma sağladıktan sonra ilçe belediyelerine başvuruda      bulunmalı.  
• Gerekli evraklar      arasında:

  * Yapım ruhsatı

  * Kat irtifakı

  * Müteahhit sözleşmesi

  * Diğer teknik proje evrakları

  * Başvuru formu

gibi belgeler yer alıyor.  

• Kredi kullanılması      halinde, kredi tutarının iki katı kadar ipotek tesis edilir (örneğin,      kredi verilen bağımsız bölüm üzeri ipotek konulur).  
• Kampanya kapsamından      faydalanabilmek için eski yapıdaki bağımsız bölüm sayısının yeni projede      ne kadar silindiği önemlidir: “Sistemde eski yapıdan kaç daire silindi ise      o kadar hibe sağlanır.” ifadesi kullanılır.  
• Emlak Katılım Bankası      üzerinden kredilendirme yapılır, taksitler bu bankaya ödenir.  
• Kredi ödemesinde ara      ödeme seçeneği yoktur ancak kredi tamamı tek seferde kapatılabilir.  

  İmar Planı Revizyonu ve Parsel Bazlı Dönüşüm Kararı

• Temmuz 2025’te İstanbul      Büyükşehir Belediyesi Meclisi’nde, parsel bazlı dönüşüm konusundaki      imar planı değişikliği kabul edildi. Böylece artık parsel birleştirme      şartı aranmaksızın dönüşüm yapılabilecektir.  
• Bu doğrultuda, uygulama      imar planı (1/1000) da belediye meclisinden geçti ve yürürlüğe konulmak      üzere İBB’ye gönderildi.  
• Ayrıca TAKS değerlerinin      artırımına ilişkin çalışmalar da gündemdedir; TAKS değerinin 0,25’ten      0,40’a çıkarılması gibi düzenlemelerle bodrum / zemin katların daha      verimli kullanımı hedefleniyor.  
• Bir diğer önemli yenilik:      çatı katlarının bağımsız daire olarak kullanılabilmesi plan      notlarına ekleniyor. Bu özellikle proje değerini artırıcı bir unsur.       

Bilgilendirme Ofisi & Yerel Kurumsallaşma

• Bakırköy Belediyesi,      vatandaşların sürece erişimini kolaylaştırmak amacıyla Kentsel Dönüşüm      Bilgilendirme Ofisi kurdu.  
• Bu ofis, riskli yapı      tespitinden projelendirme, ruhsat alma, hak sahipliği süreçlerine kadar      destek sağlayacak şekilde yapılandırılmıştır.  
• Telefon ve WhatsApp hattı      da duyurulmuş durumda (0212 414 97 00 / 0501 744 56 18).  

Yerel Sivil Girişimler & Talepler

• Bakırköy Kentsel Dönüşüm      Dayanışma Platformu, ilçedeki dönüşüm sürecine toplumsal katılım ve      savunuculuk düzeyinde aktif müdahil olmaktadır.  
• Platformun öne sürdüğü      başlıca talepler şunlardır:

  • Riskli binaların yerinde dönüşümü

  • Parsel bazlı dönüşümlerde meri imar planı üzerine +1 kat imar artışı sağlanması

  • Ada ya da parsel birleşiminde imar artışı verilmesi

  • Sıfır faizli kredi + kira yardımı desteği

  • Planlama süreçlerine katılımcı demokrasi ilkeleriyle halkın dahil edilmesi

  • Yeşil alan ve sosyal donatı entegrasyonunun güvenceye alınması  

• Ayrıca platform, İBB      Meclisi önünde eylemler düzenleyerek kamuoyunun dikkatini çekme      stratejisini kullanmaktadır.  

Risk ve Hasar Analizleri

• Platform ve belediye      kaynaklarına göre, 7,5 büyüklüğündeki bir deprem senaryosunda Bakırköy      ilçesi çok sayıda yapının hasar alabileceği yönünde öngörüler yer alıyor:

  • Çok ağır hasarlı bina: 782

  • Ağır hasarlı bina: 1.306

  • Orta hasarlı bina: 3.394

  • Hafif hasarlı bina: 3.939

  Bu veriler, ilçenin dönüşüm önceliğini ortaya koymaktadır.  

• İlçedeki mevcut yapı      stoğu, zemin koşulları ve yapı yaş ortalamaları dikkate alındığında,      dönüşüm ihtiyacı üst düzeydedir.